市場(chǎng)拐點(diǎn)初現(xiàn)，政策力度不宜放松

　　即使不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，只要將目前政策執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)下跌就是大概率事件。考慮到政策時(shí)滯和歷史經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)明顯下跌最有可能出現(xiàn)在今年7月、8月份以后，房?jī)r(jià)跌幅在15%—30%之間，銷售量跌幅在30%左右。

　　中國(guó)銀行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析小組

　　以4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》為“分水嶺”，今年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“冰火兩重天”：“新政”之前，市場(chǎng)持續(xù)火暴，“量?jī)r(jià)齊升”；“新政”之后，市場(chǎng)迅速降溫，行業(yè)景氣度明顯回落。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題

　　1。房?jī)r(jià)依然過(guò)高，房地產(chǎn)泡沫尚未得到有效擠壓。

　　房?jī)r(jià)過(guò)高、泡沫成分過(guò)大依然是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。從本輪房?jī)r(jià)上漲來(lái)看，大部分城市經(jīng)過(guò)連續(xù)14個(gè)月的環(huán)比正增長(zhǎng)以后，目前房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年時(shí)的水平，部分樓盤價(jià)格甚至翻了一倍多。尤其是今年以來(lái)，更是出現(xiàn)了月均環(huán)比1.0%以上的漲幅，而歷史月均環(huán)比上漲達(dá)到0.5%都屬于上漲較快的時(shí)期。

　　近期我們通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、價(jià)格租金比等6個(gè)指標(biāo)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行了測(cè)度和衡量，結(jié)果表明至少有80%的可能是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在嚴(yán)重泡沫。

　　2。供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，不同收入家庭房?jī)r(jià)收入比差距懸殊。

　　盡管近年來(lái)政府加大了保障性住房投資建設(shè)力度，但截至目前，包括經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限”房和廉租房等在內(nèi)的保障性住房供應(yīng)依然嚴(yán)重不足(如2009年經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資的比重僅為4.4%)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和層次過(guò)于單一和集中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅飆升，中低收入家庭的住房問(wèn)題更加突出。而高收入家庭在購(gòu)買普通商品房的同時(shí)，還可利用其擁有的財(cái)富或其他社會(huì)資源進(jìn)行中低端住房的購(gòu)買和尋租。

　　3�！胺浅�時(shí)期”的“非常手段”并未解決房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源問(wèn)題。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策最大特點(diǎn)體現(xiàn)在抑制需求方面。包括“一戶限購(gòu)一房”、“限制異地購(gòu)房”、對(duì)二套房貸款，按照“既認(rèn)房又認(rèn)貸”這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提高二套房貸的首付比例和利率等，這些“非常手段”確實(shí)能夠起到抑制投資投機(jī)性需求的目的，但卻不能解決房地產(chǎn)泡沫滋生的根源，即地方政府土地財(cái)政引發(fā)地價(jià)和房?jī)r(jià)的螺旋式上升以及流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)的投機(jī)沖動(dòng)問(wèn)題。由于土地成本過(guò)高，在市場(chǎng)供給相對(duì)不足的情況下，開發(fā)企業(yè)很容易將這些成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)的螺旋式上升。此外，在“土地財(cái)政”模式下，地方政府和開發(fā)商都缺乏足夠的動(dòng)機(jī)來(lái)參與保障性住房的建設(shè)，造成保障性住房的供給嚴(yán)重不足，使得中央政府加大保障性住房供給的政策難以落到實(shí)處。

　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

　　1。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌調(diào)整期。

　　影響房地產(chǎn)短期波動(dòng)的因素很多，但最主要的因素有兩個(gè)：一個(gè)是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，另一個(gè)是宏觀調(diào)控政策。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高位回落，隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施和不斷完善，我們預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的調(diào)整期�？紤]到政策時(shí)滯和歷史經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)明顯下跌最有可能出現(xiàn)在今年7月、8月份以后，房?jī)r(jià)跌幅在15%—30%之間，銷售量跌幅在30%左右。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的主要原因有：

　　一是下半年宏觀經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)基本面不支撐房?jī)r(jià)上漲。國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗、不樂(lè)觀，使開發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生改變，他們的投資和購(gòu)買行為更趨謹(jǐn)慎。

　　二是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的高壓態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。預(yù)計(jì)不僅前期出臺(tái)的差別化的房貸利率、提高首付款比例、限制異地購(gòu)房等政策不會(huì)改變，而且將進(jìn)一步加快出臺(tái)征收房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)稅、增加土地供應(yīng)等政策。

　　三是從發(fā)展周期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身也存在著調(diào)整的空間和客觀要求。我們?cè)��?jīng)通過(guò)房?jī)r(jià)收入比和價(jià)格租金比等6個(gè)指標(biāo)，測(cè)度和衡量了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度，結(jié)果表明至少有80%的可能是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在嚴(yán)重泡沫。

　　最后，即使不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，只要將目前政策執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)下跌也是大概率事件。原因在于去年全年的商品房住宅新開工面積有37%集中在第四季度，如果我們把去年第四季度住宅新開工的3.4億平方米和今年一季度新開工的3.2億平方米加總，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)接近甚至超過(guò)以往全年的新開工量(如2005年新開工量為6.8億平方米)。按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，這6.6億平方米的新開工面積將在今年8月份以后形成市場(chǎng)的有效供給。因此，我們預(yù)計(jì)，如果信貸投放規(guī)模保持不變、其他調(diào)控政策執(zhí)行到位，那么8月份以后房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)下跌，并且此前漲幅過(guò)快的核心城市下跌幅度也將更大。

　　2。投資增速放緩，全年投資增速在22%左右。

　　盡管前5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高達(dá)38.2%，高于同期固定資產(chǎn)投資增速12.2個(gè)百分點(diǎn)。但從5月當(dāng)月看，房地產(chǎn)新增開發(fā)投資僅增長(zhǎng)19.4%，增速明顯回落，顯示出在房地產(chǎn)新政下房地產(chǎn)投資已開始降溫。另一方面，由于從2009年下半年開始，房地產(chǎn)投資增速不斷提高，因此基數(shù)因素也將使今年下半年房地產(chǎn)投資增速放慢。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為22%左右，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)16%左右。

　　3。銀行信貸持續(xù)收縮，房地產(chǎn)開發(fā)資金增速回落。

　　受政策調(diào)控、流動(dòng)性收縮和成交量下降的影響，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源將出現(xiàn)回落。從資金來(lái)源構(gòu)成看，銀行貸款占比將進(jìn)一步下降。并且隨著政策收緊、未來(lái)成交量和價(jià)格的下跌，個(gè)人按揭貸款和預(yù)收款增長(zhǎng)也將下降，最終將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金由此前的充裕轉(zhuǎn)變?yōu)榫o張，資金來(lái)源變化將成為開發(fā)商降低房?jī)r(jià)的內(nèi)在壓力。

　　下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策取向

　　加快推出物業(yè)稅政策，建立健全抑制投資投機(jī)需求的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重而交易和保有環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕，直接導(dǎo)致購(gòu)房者能以較低的杠桿在住房的出租、買賣環(huán)節(jié)獲利，投資投機(jī)需求過(guò)旺。應(yīng)進(jìn)一步加快推出物業(yè)稅(或房產(chǎn)稅)政策，并在房?jī)r(jià)過(guò)高、投機(jī)氣氛濃厚的地區(qū)率先試行。(1)就住宅物業(yè)而言，征收物業(yè)稅(或房產(chǎn)稅)可以先從高檔住房、個(gè)人二套及以上住房實(shí)行；并且隨著套數(shù)增加，稅率也隨之提高。(2)大幅提高房地產(chǎn)交易資本增值稅。對(duì)居民出售第二套及以上住房時(shí)獲得的增值收益按面積大小和年限長(zhǎng)短征收20%—50%不等的資本增值稅，面積越大，年限越短，稅率越高。

　　增加保障性住房有效供給，降低保障性住房?jī)r(jià)格。

　　除了強(qiáng)化對(duì)地方政府的“問(wèn)責(zé)機(jī)制”外，還應(yīng)深化房地產(chǎn)管理體制和政績(jī)考核制度改革，進(jìn)一步規(guī)范和明晰中央和地方在保障性住房建設(shè)中的職責(zé)和權(quán)利，轉(zhuǎn)變地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的過(guò)度依賴；加強(qiáng)對(duì)參與保障性住房建設(shè)的民營(yíng)資本的信貸、稅收支持；應(yīng)充分考慮各地居民收入增長(zhǎng)情況和住房?jī)r(jià)格上漲情況，對(duì)現(xiàn)有保障性住房政策進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，提高保障性住房政策的針對(duì)性和有效性；改售為租，調(diào)整此前可以出售的政策，僅保留保障性住房的公共產(chǎn)品功能；改革和完善保障性住房的退出機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)政策性住房的資格審查，加大違規(guī)違法行為的懲罰力度，使由于經(jīng)濟(jì)條件變化而不符合享受保障性住房的家庭能及時(shí)退出。

　　在擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和覆蓋范圍的同時(shí)，還應(yīng)降低保障性住房的價(jià)格，大幅減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，增加這些家庭的其他消費(fèi)性支出。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，降低我國(guó)保障性住房的房?jī)r(jià)，將經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)價(jià)格控制在家庭年收入的6倍以內(nèi)；廉租房的目標(biāo)租金水平控制在市場(chǎng)租金的30%—40%左右；將家庭可支配收入的25%作為低收入家庭“可支付性”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，注重長(zhǎng)短期效應(yīng)的結(jié)合。

　　現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策重在抑制不合理需求，建議將這些政策在不斷完善的基礎(chǔ)上長(zhǎng)期化。因?yàn)槲覈?guó)的基本國(guó)情是“地少人多”，建設(shè)用地非常稀缺，住房需求又十分龐大，這個(gè)基本國(guó)情決定了我國(guó)應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，回歸住房的消費(fèi)品屬性。否則，如果僅僅將這些措施作為短期性、臨時(shí)性措施，市場(chǎng)的“躲貓貓”效應(yīng)難免再次出現(xiàn)，房?jī)r(jià)非理性飆升難免重新上演。

　　完善信息對(duì)接機(jī)制，使差別化信貸政策執(zhí)行到位。

　　應(yīng)加快相關(guān)基礎(chǔ)信息平臺(tái)建設(shè)，促進(jìn)房產(chǎn)管理、公安戶口登記等部門間的信息對(duì)接。只有準(zhǔn)確及時(shí)有效地取證個(gè)人及其家庭的購(gòu)房記錄，才能使“新政”中“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策落到實(shí)處。

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